주택연금 알아보고 신청하기

우리나라 사람들의 대부분의 자산은 부동산 특히 주택에 몰려있습니다. 따라서  집은 굉장이 좋은 노후수단이 될 수 있습니다. 이 글에서는 노후생활을 위해 주택연금에 대해 자세히 알아보고 주택연금을 신청하기 위해서 필요한 사항을 체크해 보도록 하겠습니다. 특히, 주택연금이란 무엇이며, 담보 취득 방식, 지급방식, 보증료 및 금리 변제 방법 등  주택연금을 이용하게 될 때 유의해야 할 사항 등에 대한 내용을 중점적으로 살펴보도록 하겠습니다.

 

더 자세한 사항 등은 직접 한국주택금융공사에 방문해서 심층상담도 가능하니, 글에서 해결되지 않는 궁금증은 직접 상담을 이용하시어 도움 받으실 수 있습니다. 가까운 지사 안내는 한국주탁 금융공사 콜센터(1688-8114) 및 한국 주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)를 통해 가능합니다.

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주택연금이란?

주택연금은 평생 내 집에 거주하면서 평생 연금을 지급받을 수 있는 제도입니다. 내가 사망하더라도 주택연금은 전혀 깎이지 않고  배우자에게 그대로 매월 똑같은 금액을 지급합니다. 부부가 모두 사망하게 된 경우에는 연금지급을 종료하게 되는데,  그때 한국주택금융공사에서 주택을 처분해서 정산을 합니다. (단, 주택연금은 연금지급기간동안에 집값이 오르거나 내려도 연금지급 금액은 변변하지 않고 동일한 금액이 지급됩니다.)

 

한국주택금융공사 예상연금조회 연결

주택연금의 정산

사실 주택연금은 대출의 개념입니다. 소액으로 매월 일정하게 대출을 해주고, 그에 대한 이자 및 원금을 나중에 갚게 되는입니다. 하지만 그것을 현금으로 갚는 것은 아니고 가입자 사망 후 공단에서 주택을 처리해서 정산하게 됩니다. 이때 주택을 처분한 가격보다 여태껏 받아간 연금이 더 많더라도 청구하지 않으며 부족한 금액은 한국주택금융공사가 부담합니다. 만약 주택처분 가격에서 받아간 연금을 빼고 남는 금액이 있다면 이 금액은 상속을 하게 됩니다.

 

주택공사가 주택을 처분하는 때에는 주로 경매나 공매를 통해 처분하게 됩니다. 자녀는 이런 경우 공사에 주택 처분을 맡겨두지 않고 본인이 직접 주택을 매도할 수도 있습니다. 일반적으로 경공매의 경우 시세보다 낮게 거래될 가능성이 높기 때문에 본인이 일단 상속을 받고(근저당 및 대출이 있기 때문에 상속세 절세 등에도 유리), 일정기간 내(6개월+6개월) 본인이 주택을 처분하고, 받아갔던 연금대출액을 상환하는 방법이 있을 수 있습니다. 만약, 그 주택의 미래가치가 높다면, 본인이 그 집을 상속받고 그 집에 대한 주택담보대출을 은행에서 일으켜서 그 돈으로 주택금융공사의 연금대출금을 상환하는 방법도 있습니다.

 

 

주택연금 가입 후 집 값이 올랐다면?

당장에 매월 받는 연금액을 최대로 높이고 싶다면 주택가격이 최고였을 때 연금을 가입하는 것이 이익입니다. 하지만, 결국 정산시에는 그 만큼의 금액이 대출로 잡히기 때문에 남아있는 잔액은 그만큼 적어지고, 그 만큼이 자녀에게 상속됩니다. 매월 나에게 필요한 금액만큼만 지급이 된다면, 사실 변화하는 주택가격은 큰 의미가 없습니다. 가입자가 쓴 만큼 상속이 덜 되고, 가입자가 덜 쓴 만큼 자녀에게 더 많이 상속될 수 있습니다.

 

하지만, 가격이 몇 억 이상 급등해 월 지급금을 높이고 싶은 경우도 있을 것입니다. 그럴때는 재가입도 가능하지만, 비용도 많이 들고, 동일한 집에 대해서는 3년간 재가입이 불가합니다. 이런 경우에는 소유한 집을 팔고 옆집으로 이사하시는 것도 방법입니다. 내집이 올랐기 때문에 그 매도 대금으로 오른 옆집이나 옆동의 집을 살 수 있을 것입니다. 그 후에 새로 갈아탄 집으로 주택연금을 가입할 수 있습니다. 담보물건을 변경하는 것은 가능하지만, 취소하고 새로 신청하는 것이 시간적으로 비용적으로 유리합니다. 물론 이 과정에서 발생하는 취득세 등을 감수할 만큼 집값이 급등하여 올랐을 때 쓸 수 있는 방법입니다.

 

 

주택연금 가입조건

주택연금이란 주택을 수유한 사람이 소유한 주택을  금융기관에 담보로 잡히고, 금융기관으로부터 노후생활 자금을 매월 연금방식으로 받을 수 있는 제도입니다. 가입조건은 부부 중 한 명이 만 55세이상이어야 하고, 부부 중 한 명 이상이 대한민국 국민이며, 부부기준으로 공시가격 12억원 이하의 주택(주거용 오피스텔 포함)을 소유하고 있어야 합니다. 단, 다주택자도 주택 공시가격 합계가 12억원 이하일 때 주택연금 가입이 가능하고, 공시가격이 12억원을 초과하는 2주택자도 비거주 1주택을 3년 이내 처분하는 조건으로 구입이 가능합니다.

 

1. 만 55세이상 (부부 중 1인이상)

2. 대한민국 국민 (부부 중 1인 이상)

3. 공시가격 12억원 이하의 주택 소유(부부합산기준)

 

 

주택연금신청 절차

주택연금을 신청하게 되면 공사는 심사를 거쳐서 담보를 취득한 후에 금융기관에 보증서를 발급합니다. 보증서가 발급되면 가입자는 해당 금융기관에 방문하여 대출약정을 체결하고 월지급금을 받을 수 있습니다. 이 과정에서 담보 설정 비용(등기수수료, 등록면허세, 인지세 등)이 발생하게 되는데 그 비용은 첫 월지급금 수령시 은행에서 정산하실 수 있습니다.

 

주택연금의 담보 방식의 비교

주택연금 담보 취득 방식은 두 가지로 나뉘어지는데, 가입을 진행할 때 저당권 방식과 신탁방식 중 어떤 방식으로 가입하실지를 먼저 선택하셔야 합니다. 저당권 방식과 신탁 방식 이 두가지 담보취득 방식의 차이점에 대해서 한번 알아보겠습니다.

 

저당권 방식

저당권 방식은 가입자가 주택에 근저당권을 설정하여 공사에게 담보를 제공하면, 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연급 대출을 지급하는 방식입니다. 신청자가 근저당권을 설정한 것이기 때문에 주택에 대한 소유자는 여전히 가입자가 됩니다.

 

신탁방식

신탁방식은 가입자가 공사에 주택 소유권을 신탁하면 , 공사는 금융기관에 보증서를 발급하고, 금융기관은 공사의 보증을 바탕으로 가입자에게 연금 대출을 지급하는 형태입니다. 신탁방식의 경우는 주택연금을 받는 동안 등기상의 주택 소유자는 공사로 변경되게 됩니다. 하지만 언제든 연금대출을 상환하고 소유권을 회복할 수 있으며, 주택의 관리와 세금은 가입자가 부담하게 됩니다.

 

저당권 방식과 신탁방식의 차이점

첫째로 저당권 방식과 신탁방식은 가입자가 사망했을 때 배우자에게 연금이 승계되는 방법에서 차이가 있습니다. 저당권 방식은  배우자가 주택연금을 이어받기 위해서 담보주택 전부를 상속받아야 하기 때문에 만약 자녀가 반대할 경우 연금을 이어서 받으실 수 있습니다. 반면, 신탁방식은 자녀의 동의가 없더라도 신탁방식에 따라 배우자가 주택연금을 계속 받으면서 주택에 거주할 수 있습니다.

 

둘째로 담보주택을 임대하는 방법에서 차이를 보입니다. 저당권 방식은 보증금이 없는 경우 담보주택에 남는 공간에 한하여 임대가 가능하지만 신탁방식은 보증금이 있는 경우해도 임대가 가능합니다. (보증금은 공사가 금융기관에 예치하여 관리하고, 정기예금 수준의 운용수익을 지급합니다. 보증금 있는 임대는 동시에 4건까지 가능합니다.) 만약 다가구 주택이라면 신탁방식으로 가입할 경우 임대수익을 올릴 수 있습니다. 즉 월세소득과 주택연금소득을 함께 발생시킬 수 있는 것입니다.

 

셋째로 부부 모두 사망시에, 주택 처분 금액에서 그동안 받은 연금을 상환하고 남은 금액을 돌려받는 방법이 다릅니다. 저당권 방식은 남은 금액이 상속자에게 상속되지만, 신탁방식의 경우 남은 금액은 귀속 권리자에게 귀속됩니다.(단, 가입자가 직접 귀속권리자를 개별 지정하거나, 자녀 전원을 귀속권리자로 지정이 가능합니다)

 

주택연금 신청시 위에 설명해 드린 두 가지 담보 제공방식 중 하나의 방식을 택한 후에 담보주택에 선순위 대출이 있는지 등 신청인의 노후생활 상황을 고려하여 지급방식과 지급유형을 결정하면 됩니다.

 

 

주택연금의  지급방식

주택연금 지급방식은 연금 수령 기간에 따라서 종신방식과 확정기간 방식으로 나뉘어집니다. 종신방식은  담보주택에 평생거주하면서 평생 연금을 지급받으실 수 있지만, 확정기간 방식은 평생거주할 수는 있지만 연금은 미리 정한 기간 동안만 받으실 수 있습니다. 또한, 매월 연금을 받는 방식과 목돈을 쓰기 위해 인출한도를 설정하는 방식을 혼합해서 이용하실 수 있으며, 이를 혼합방식이라고 합니다. (여기에서 인출한도란, 목돈이 필요할 때 수시로 인출하여 사용할 수 있도록 연금의 일부를 떼어 설정한 금액을 말합니다.) 인출한도는 가입 후에도 설정할 수 있지만, 주택구입, 임차자금, 도박, 투기 등의 용도로 사용할 수는 없습니다.

 

만약, 기초연금 수급권자며 부부기준 2억원 미만의 1주택만 소유한 경우는 우대방식이라는 형태를 이용하실 수 있습니다. 이는 종신방식보다 약21% 더 많은 월지급금을 받을 수 있습니다. 또한, 주택에 대출받은 금액이 있는 경우에는 이를 상환하는 용도로 보다 많은 인출한도 설정이 가능한 대출상환방식도 있습니다. 하지만 이 경우 연금대출금액에 커지기 때문에 이에 대한 이자가 많이 발생한다는 점을 유념하셔야 합니다.

 

 

월지급금 지급유형

월지급금에는 여러 다양한 월지급금 유형이 있습니다. 정액형은 평생 동일한 금액을 매월 지급받는 형태입니다. 초기증액형은 가입 처기에 월 지급금을 많이 받고 나중에 적게 받는 형태이고, 정기증가형은 3년마다 월 지급금이 4.5%씩 증가하는 형태입니다. 이 중 초기 증액형과 정기증가형은 종신방식의 경우에만 선택하실 수 있고, 확정기간방식과 우대방식 대출상환방식은 정액형으로만 이용할 수 있습니다.

 

연금액 결정기준

내가 받을 연금액은 어떻게 결정될까요? 연금액 즉 월 지급금을 결정하는 기준은 부부 중 연소자 기준으로 주택연금 가입 시점의 연령, 담보주택 가격에 따라서 결정됩니다. 이때 담보주택 가격은 1.부동산테크 인터넷 시세 2. kb인터넷 시세 3. 국토교통부 주택공시가격 4.공사와 협약한 감정평가기관의 6개월 이내 감정평가액을 순차적으로 적용할 수 있습니다. ( ※ 주택연금은 매년 2월이 되면 연금액 계산을 새로 합니다. 2월 이후 가입하실 분은 이점 참고 바랍니다.) 대략적으로 60세에, 종신방식, 정액형으로 신청하면 주택1억당  20만원 가량 연금으로 지급됩니다.

보증료

이러한 과정을 거쳐서 주택연금을 받게 되신다면 이후로는 연금을 받는 동안 보증료와 대출 이자를 납부하셔야 합니다. 보증료에는 초기보증료와 연보증료가 있는데, 초기보증료는 주택가격의 1.5%(12억원 초과 주택은 12억원 적용)를 가입 시 1회 납부하게 되며, 연보증료는 보증잔액의 0.75% 연 보증료는 일할 계산되어 매월 대출로써 납부되어 보증잔액에 자동으로 더해지기 때문에 현금으로 직접 납부하실 필요는 없습니다. 여기서 보증잔액은 대출잔액과 같은 의미로 현재까지 지급받은 월지급금, 개별인출금, 보증료, 대출이자를 합한 금액을 말합니다. 보증료는 가입자가 오래 생존하거나 주택 가격이 하락했을 때 공사가 입는 손실에 대한 보험료와 유사한 성격을 가집니다. 따라서 주택연금을 해지하더라도 이미 납부하신 초기보증료와 연보증료는 환급이 불가능합니다. 그러나 2년 이내에 주택 연금으로 받은 전액을 상환하여 해지하거나 또 재난으로 주택이 멸실될 경우 초기 보증료 일부를 환급 받으실 수 있으며 이때는 경과 일수에 따라 환급률을 다르게 적용하고 있습니다. 

 

주택연금에 가입한 후 최초 월지급금 실행일로부터 30일 이내에 가입을 철회하는 것은 가능합니다. 이를 위해서는 철회기한까지 철회신청서를 공사에 제출하고, 연금대출 전액을 상환해야 합니다. 이런 경우에는 초기보증료와 연보증료 전액 환급이 가능합니다.

 

대출이자

대출이자는 가입자가  대출잔액에 금융 기관과 약정한 금리를 적용하여 납부합니다. 이때 기준이 되는 금리를 코픽스로 선택하시면 대출 금리가 6개월마다 변경되고 CD금리로 선택하시면 3개월마다 변경됩니다. 또한 대출이자 또한 매월 납부할 이자가 대출 잔액에 자동으로 더해지기 때문에 이자는  복리로 계산됩니다. 위에서도 말씀드렸지만, 일부 목돈을 인출하실 경우 목돈에 대한 이자가 복리로 쌓여가기 때문에 꼭 유의하시기 바랍니다.

 

 

연금지급정지사유

연금이 지급이 정지되는 대표적인 사유는 가입자가 사망하거나, 주택 소유권이 상실되거나, 고객이 지급정지를 요청한 경우 등이 있습니다.

 

신탁방식의 경우에는 공사가 주택의 등기상 소유자이기 때문에 저당권방식과 신탁방식의 지급정지 사유가 조금 다릅니다. 발생한 지급정지 사유를 해소하지 않으면, 연금지급이 중단될 수 있습니다.

 

변제시기 사유 및 방법

 

위 표에서 나오는 사유에 하나라도 해당되어 변제시기가 도래하면 그동안 받으신 주택연금을 상환해야 합니다. 또한, 위와 같은 변제시기가 되지 않아도 가입자는 언제든지 임의로 변제하고 연금을 해지할 수도 있습니다. 다만, 임의로 연금을 해지하게 되면 원칙적으로 동일주택으로는 3년간 주택연금에 다시 가입할 수 없습니다. 

 

만약, 현금으로 변제가 어려운 경우에는 주택을 팔아서 변제를 할 수도 있습니다. 다만, 변제시기가 되었는데 일정 기간내에 현금으로 변제하거나 매각하지 못하면 주택을 경매나 공매로 처분해야 할 수도 있습니다. 변제할 금액은 변제일 현재 주택가격과 대출잔액 중 적은 금액입니다. 따라서, 주택처분대금이 대출 상환에 부족하더라도 부족한 부분을 추가로 상환하실 필요는 없습니다. 그러나 사망후 지급된 월지급금, 조세, 주택의 고의회손 등 공사가 변제받지 못한 금액이 있으면 공사에게 추가적으로 부족분을 청구할 수도 있으니 이점 유의하시기 바랍니다.

 

담보설정 및 저당권 설정 등의 제한

주택연금을 받으려면 근저당권 설정 또는 신탁 등기의 방법으로 공사에 담보를 제공해야 합니다. 평생 연금을 지급하기 위해서는 안정적인 담보가 바탕이 되어야하므로 주택연금을 받는 중 주택을 다른 곳에 담보로 제공하거나 그 밖에 공사의 담보를 침해하는 행위는 할 수 없습니다. 

 

담보주택 변경 및 임대

주택연금 가입 후 이사를 가야하는 경우에도 주택연금을 계속 이용할 수 있을까요? 공사안내에 따라 담보주택을 새로운 주택으로 변경하실 수 있습니다. 이 경우에는 이사 시점 기준 기존 주택과 새로운 주택의 가격차이에 따라 월 지급금이 변경될 수도 있습니다. 또한 주택연금 이용중에 요양원에 입소하거나 자녀로부터 봉양을 받을 경우 등 공사의 승인을 받아 다른 곳으로 주소 이전이 가능합니다. 주소를 이전하신 경우 담보주택 전부를 임대할 수도 있으나, 보증금이 있는 전부 임대는 신탁 방식의 경우만 가능하다는 점 참고 부탁드립니다.

 

더 궁금한 사항

이 글에서 해결되지 않는 궁금증은 한국주택금융공사의 직접 상담을 이용하시어 도움 받으실 수 있습니다. 가까운 지사 안내는 한국주택금융공사 콜센터(1688-8114) 및 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr)를 통해 가능합니다.